Рынок стоит», «рынок перегрет», «стагнация» и даже «преддверие обвала» - что только не доводилось в последнее время слышать относительно рынка жилой недвижимости.
Многие считают теперешнее положение дел на рынке одним из предвестников грядущего общего экономического кризиса. Финансовые аналитики «предвестника» не видят, но предрекают в связи с наступающими кризисными явлениями сильный спад на этом рынке. Значительное впечатление произвело заявление директора одного из нынешних лидеров строительного рынка, компании «Термодом» на заседании Союза строителей. Он объявил, что строящееся в изобилии жилье не находит спроса на рынке ввиду низкой покупательной способности населения. И предложил выход – взятие государством на себя бремени процентных ставок по ипотечным кредитам, что по его мысли должно быть возмещено сторицей налоговыми поступлениями от строителей.
Что же в действительности происходит на рынке жилья к осени 2008 года в Пензе? Каковы прогнозы? Мы обратились в первую очередь, к профессионалу – риэлтору, председателю Пензенской областной Ассоциации риэлторов, генеральному директору ООО «Пенза-Дом», Александру Чувашову. Цифры к данному материалу были предоставлены специализированным журналом «Рынок недвижимости» и основываются на данных упомянутой Ассоциации риэлторов. Свое мнения высказали также эксперты – депутат Городской думы Валерий Беспалов и эксперт ИАЦ «Парето» Андрей Двойнин.
Взгляд риэлторов. Вторичный рынок
На взгляд риэлторов, действительно, 2008 год, в отличие от предыдущих лет, показал более сильные тенденции к сезонному летнему застою рынка. В течение всего года происходил плавный откат по рынку. А к августу наметилась тенденция даже к небольшому, но снижению цен на вторичную недвижимость. Однако, это явление временное. И третий или четвертый кварталы года должны расставить все на свои места и вернуть рынок к динамичному росту.
Так, если в начале года небольшой откат был связан с ужесточением банками условий предоставления ипотечных кредитов, то во второй половине года начали работать социальные программы, и в агентства недвижимости потекли клиенты, кредитуемые по ним. Ужесточение условий по ипотечному кредитованию также не считается риэлторами критичным. Кредит получить по-прежнему реально. Единственно – расчет платежеспособности по кредитам стал более приближен к действительности, и поэтому, возможно, те, кто мог рассчитывать ранее на кредитование покупки трехкомнатной квартиры, сегодня должен умерить свои мечты до более скромных размеров. Но это –рыночные реалии. «Жить нужно сегодняшним днем, - считает А.Чувашов, - и рассчитывать, насколько велик может быть сегодня ваш шаг к реальному улучшению жилищных условий. Но шаг вы сделать сможете».
Осенью, как обычно, прогнозируется значительное оживление рынка вторичного жилья. К концу года риэлторы прогнозируют 10-15% рост его стоимости.
же не первый год идут разговоры о значительном расслоении рынка вторичного жилья и о ожидающемся рано или поздно падении стоимости на панельные дома 60-х, 70-х и даже 80-х годов постройки. Зачастую это жилье, хотя и не признается ветхим и аварийным, но по своему реальному состоянию близко к таковому. Однако, и здесь, по мнению риэлторов, никаких движений в сторону удешевления не предвидится. Правда, они делают оговорку, что спрос на подобное вторичное жилье постепенно падает, и мы сейчас приближаемся к ситуации, сложившейся, к примеру, в Тольятти и Самаре. Там квартиры панельных домов 60-70 гг. постройки продать чрезвычайно трудно, порою они «висят» по полгода и больше. Что-то подобное будет и у нас, когда будет введено в строй достаточное количество нового современного жилья. По прогнозам, основанным на теперешних темпах строительства, случиться это не ранее, чем через 3 – 5 лет. Но и тогда ожидать падения цен на подобную недвижимость отнюдь не стоит. У нее просто будет существенно более низкая динамика роста. Пока же в Пензе она растет в цене наравне с прочим, качественным, вторичным жильем. Что должно, по идее, заставить задуматься, обладателей квартир в этих «домах скорби».
Взгляд риэлторов. Первичный рынокНа первичным рынке, по мнению риэлторов, ситуация несколько иная. Рынок этот вовсе не проявляет никаких тенденций к спаду, за исключением сезонных. Плавный рост стоимости квадратного метра жилья довел его с 35,5 тыс рублей в начале года до 36,5 – к началу августа. В целом, без больших колебаний, рынок сегодня остается на уровне прошлого года. К осени ожидается всплеск активности.
Динамика первичного рынка определяется во многом и плановым моментом. У строительных компаний, как правило, есть план по вводу в строй возводимого жилья. Причем они, разумеется, заинтересованы делать инвестиционные предложения, и само собой разумеется, чем на более ранней стадии находится строительство дома, тем более это предложение выгодно для инвестора. На сегодняшний момент, по утверждению А. Чувашова, из имеющихся на рынке предложений по «первичке» раскуплено от 70 до 80% и к зиме предложений этих уже не будет. Будут предложения уже по новым площадкам.
нвестиционные предложения в этом году существенно повысили свою привлекательность. Уже в прошлом году были окончательно решены юридические проблемы, связанные с рисками инвестиционного строительства. Гарантии гражданину, вкладывающему деньги в строящееся жилье составляют, по мнению А. Чувашова, до 99%. А при обращении к грамотному специалисту – все 100%. В этом году окончательно решен вопрос с управлением сданных в строй домов. Этот момент представлял сложность для жильцов в бытовом плане, особенно на первом этапе, когда необходимо было соорганизоваться для создания ТСЖ незнакомым людям. Теперь практически все строительные компании уже на этапе строительства создают управляющие компании, которые и отвечают за жизнеобеспечение сданных домов.
Озвучиваемая проблема «элитности» домов, предлагаемых на первичном рынке в Пензе, по мнению А. Чувашова, надумана. 90% предложений рассчитаны на «среднестатистического пензенца». Более того, строительные компании предлагают дифференцированный подход по сдаваемым квартирам – с евроремонтом, с черновой отделкой и «пустую коробку». Первый вариант – редкий, элитный. Доля второго и третьего – 50 на 50. Стоимость однокомнатных квартир с черновой отделкой и без таковой отличается на 100 – 150 тысяч рублей.
Не видят сегодня риэлторы и проблемы в т.н. «домах-призраках». Многие дома, в том числе в самом центре города, будучи сданными уже давно, до сих пор не излучают вечерами свет из своих окон. Причина здесь, по мнению риэлторов, именно в инвестиционной составляющей. Предложений по этим домам реально на рынке сегодня нет. Все квартиры имеют своих владельцев. Причем, по утверждению А. Чувашова, нельзя говорить однозначно о спекулятивных целях (хотя и такое не исключается). Зачастую, это просто способ уберечь деньги от инфляции – недвижимость по-прежнему более надежна, нежели банки. Более конкретны примеры – инвестиции для детей. Сегодня человек может позволить себе приобрести квартиру для сына. Но ему, допустим, всего лишь 10 лет. Естественно, пройдет еще долгий срок, прежде, чем она будет реально востребована. По данным Ассоциации риэлторов в 2006-07 гг. число подобных «инвестиционных» покупок составляло на первичном рынке до 40%.
Проблем с «невозможностью» продаж первичного жилья А. Чувашов сегодня тоже не видит. Дело не в том, что люди не хотят или не могут покупать у определенных застройщиков. Дело в том, что они банально не знают, что такое продается. У многих застройщиков рекламные акции ограничиваются публикацией объявления в газете «Счастливый случай». Плюс к тому, бывают случаи и неторопливой, и не вполне качественной стройки – и это видно и риэлторам, и покупателям. Естественно, что продажа таких объектов затруднена. Но это трудности, созданные себе самими застройщиками.
В целом, риэлторы сегодня рекомендуют позаботится об улучшении своих жилищных условий за счет покупки жилья на первичном рынке. Пока в Пензе «вторичка» дороже. Пока. Сегодня вполне возможно продав 30-метровку в «хрущевке», приобрести 40-метровку в кирпичной новостройке.
Взгляд риэлторов, как видим, вполне оптимистичен. Не столь радужна картина, рисуемая экспертами. По их мнению ни о каком доступном жилье в Пензе речь не то что не идет сегодня, а не может идти и в ближайшем будущем. По той простой причине, что… никто в его строительстве не заинтересован (потенциальный потребитель не в счет – само по себе разумеется).
Депутат Городской думы В. Беспалов говорит, что реальные темпы строительства жилья в Пензе, примерно до 100 тыс. кв.м. в год, вполне удовлетворяют запросы той части жителей, которые вполне готовы платить не только по 35, но и по 40 и более тысяч рублей за кв.м. Если же посмотреть реестр собственников этого жилья (кто бы позволил! – прим. автора), мы, по словам В. Беспалова, увидим там одни и те же имена. Строить же качественное жилье по более доступным ценам просто невыгодно. При нынешней цене 36 тысяч за кв. м. прибыль строительной компании составляет около 10 тысяч. При этом половина этой суммы поступает не в карман компании, а идет на «стимулирующие расходы». Практика эта не вчера сложившаяся, имеет, можно сказать, глубокую традицию в нашем городе. Правда, с небольшими оговорками – во времена мэра А. Калашникова, скажем, доля этих «стимулов» была ниже, да и суммы эти практически официально поступали в муниципальный фонд «Жилье». Расходовались они зачастую на что угодно: ими просто затыкали дыры в бюджете, однако так или иначе это шло на пользу городу. Пользы городу от нынешних стимулирующих отчислений – никакой. При этом размер «дани» не уменьшится от снижения стоимости квадратного метра. И кому нужно в таких условиях доступное жилье? Не властям, и не строителям, точно!
Эксперт ИАЦ «Парето» А. Двойнин указывает, что строительные организации, получив еще до введения обязательных аукционов достаточные земельные площади для точечной застройки дорогостоящим жильем, не спешат осваивать новые территории, выставляемые на аукционах. Впрочем, и аукционы эти проводятся редко, на них выставляются одни и те же участки, не вызывающие ни у кого никакого энтузиазма. В то же время, активно ведется строительство нового моста через Суру и дороги, которая соединит через этот мост центр города и Ахуны, вплоть до Зареченской проходной. Планируется регулярное движение городского транспорта, в том числе и троллейбусов, по данному маршруту. Казалось бы, самое время озаботиться выделением участков под жилищную застройку в прилегающих районах, именно под застройку доступным, дешевым жильем. Нет. Никаких движений в этом направлении не происходит, да и не предвидится.
Президент Д. Медведев озвучил пожелания по развитию малобюджетного частного домостроения в городах. При этом озвучил и желаемую стоимость квадратного метра – 20 тысяч. Попробуйте, однако, получить под такое строительство землю в Пензе, в лучшем случае вас пошлют… в село. Вроде бы реальный путь в таких условиях – ЖСК. Однако, и в этом случае в Пензе не все так просто. И это при том, что ЖСК в Пензе вынужденно (!) подняли планку до 25-30 тысяч за кв.м.
По всем прикидкам выходит, что в строительстве доступного жилья в городе сегодня никто не заинтересован. И перспективы появления подобной заинтересованности на сегодняшний день весьма туманны.
Максим Денисов
