ОБВАЛ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ?

Можно много рассуждать о том, виноват ли кризис ипотеки в США в том, что начало происходить во всем мире, а скоро случится и в Пензе. Есть еще наивные псевдоинвесторы, подогревающие ажиотаж и кричащие на каждом углу о вечном росте цен на пензенскую недвижимость.  Их можно понять. Я бы вложив деньги в дорожающую недвижимость тоже об этом кричал.

Но желание заработать сильно отличается от реальной возможности. Купив в феврале жилье по 36 тысяч за кв.м кто-то расчитывает на осенний рост цен... Однако, побывав в шкуре продавца я на личном опыте убедился, что живых денег у пензенцев практически нет - таких покупателей, у которых есть полная сумма на приобретение квартиры, единицы. Все остальные надеются на ипотеку... Новости все читают. А кто-то даже сходил в банк и лично узнал о росте процентных ставок и о дальнейшем ужесточении условий кредитования. Банкиры не идиоты и для них в залоге главным является ликвидность. А если, точнее, когда цены на жилье рухнут (а может и встанут, но для банка это тоже равносильно снижению), оно потеряет ценность не только в глазах банкиров, но и в глазах инвесторов и конечных покупателей.

Обычно август был месяцем оживления и покупателей и продавцов. Продавцы оживились... Покупателей нет. Нет конечных покупателей - рядовых пензенцев. Ну нет у подавляющего большинства людей по полтора миллиона за 1-комнатную 30-метровую квартиру. Это нереальная цена, учитывая доходы пензенцев.

Все! Цепочка застройщик-инвестор-риэлтор-покупатель кончилась! Бесконечный рост цен на недвижимость оказался мифом, потому что не поддержан бесконечным ростом доходов населения.

Ситуация для строителей и риэлторов, честно говоря, хреновая. Однако и первые и вторые могут начать сотрудничать со средствами массовой информации, чтобы провести коррекцию цен мягко. В противном случае среди продавцов на вторичном рынке скоро начнется паника и тогда случится полный застой в продажах жилья. Пензенцы просто начнут ждать, когда цены станут еще ниже. А инвесторы начнут избавляться от лишних квартир, чтобы вернуть хоть какие-то деньги (чтобы вложить их в более перспективные и ликвидные активы, например, в акции или иные ценные бумаги).

Сентябрь скоро. Кто-то еще надеется на рост цен... 

Изменение стоимости квадратного метра с 4 февраля по 17 марта 2008

Стоимость 3-комнатных квартир на 27 июля 2007 года

Автовокзал = 1 860 т.р.
Арбеково = 2 173 т.р.
Ахуны = 1 665 т.р.
ГПЗ-24 = 2 343 т.р.
Маяк = 1 935 т.р.
Окружная = 2 156т.р.
Север = 1 840 т.р.
Терновка = 2 033 т.р.
Центр = 2 632 т.р.
Шуист = 2 273 т.р.
По области = 677 т.р.

Среднестатистическая стоимость 3-комнатных квартир рассчитывается на основе данных, поступающих в журнал “Рынок недвижимости” на момент подготовки текущего номера.

Стоимость 2-комнатных квартир в Пензе на 23 июля 2007

По районам Пензы средняя стоимость 2-комнатных квартир выглядит следующим образом:

Автовокзал = 1456 т.р., Арбеково = 1760 т.р., Ахуны = 1826 т.р., ГПЗ-24 = 1753 т.р., Маяк = 1711 т.р., Окружная = 1891 т.р., Север = 1562 т.р., Терновка = 1579 т.р., Центр = 1908 т.р., Шуист = 1730 т.р.

По области стоимость квартир поползла, влед за Пензой вверх, и 2-комнатная теперь в среднем стоит 1151 т.р.

ПОЧЕМУ ЖИЛЬЕ В ПЕНЗЕ ПРОДОЛЖИТ ДОРОЖАТЬ?

В связи с подорожанием строительных материалов (по экспертным оценкам только цемент подорожал с начала года на 15-20 %) часть игроков рынка недвижимости склоняется к мнению, что квадратные метры жилья также ожидает очередной виток цен.

Действительно, рост цен на стройматериалы увеличивает себестоимость объектов. Последние несколько лет себестоимость строительства ежегодно увеличивается примерно на 30%.
Строители встревожены: меньше чем за полгода цены на цемент и арматуру выросли, по некоторым оценкам, на 30%. Цены взлетели, потому что спрос на цемент и арматуру превысил предложение: зима была теплой, и строители больше работали. В структуре затрат на возведение готового здания доля арматуры и цемента составляет порядка 12-15%. То есть подорожание металла и цемента на 30% повысит стоимость строительства примерно на 5-10%.

ЦИФРЫ И ПРОГНОЗЫ

За вторую половину 2006 и начало 2007 года наибольший рост цен пришелся на стекло и пиломатериалы (в среднем, на 52 и 30% соответственно). Цемент подорожал на 22-25%, металлопрокат - на 24%, щебень - на 17%, песок - на 14%. Рост цен на стройматериалы продолжился и летом. Кирпич также дорожает, и стоимость на него выросла на 15-20%.
Согласно прогнозным оценкам, к концу 2007 года цемент и металлопрокат подорожают еще на 20-25%, щебень и песок - на 15-20%, кирпич - на 16%, утеплитель - на 14%, стекло и пиломатериалы - на 10-20%.

ДЕФИЦИТ СТРОЙМАТЕРИАЛОВ

Проблема роста стоимости строительных материалов связана с повышением спроса на них. Не только Пензенская область в этом году хочет увеличить количество сдаваемых квадратных метров. Соседние регионы тоже стараются строить больше. Опять же Нацпроекты невольно подстегивают гонку за скоростью и количеством строек.
Однако, при этом в стране, и в том числе в Пензенской области ощущается острый дефицит цемента и иных строительных материалов. Производство в Никольском районе пока еще только планируется, а планы увеличения сдаваемых жилых и не только домов надо выполнить уже в этом году.
И, в итоге, работают законы рынка. Чем больше спрос, тем больше цена.
Для того чтобы наладить крупное местное производство строительных и отделочных материалов, нужно вложить большие деньги в новые технологии. В противном случае вряд ли удастся сделать себестоимость готового продукта ниже, чем у конкурентов в соседних областях. Тогда удешевление будет, как обычно, идти за счет снижения зарплат работников занятых на производстве. Но в этом случае, как справедливо беспокоится Василий Кузьмич Бочкарев, квалифицированные специалисты просто уедут в Москву, где платят больше.

ТРАНСПОРТНЫЕ РАСХОДЫ

Осенью ожидается повышение стоимости бензина и других видов топлива, что естественно приведет к удорожанию транспортных услуг. Это также приведет к повышению цен на доставку материалов и техники к местам строительства, как из-за пределов области, так и внутри ее.

МОДЕРНИЗАЦИЯ ТЕХНОПАРКА

Не секрет, что строительная техника пензенских строительных компаний в значительной своей части является наследием советских времен. А ничто не вечно и даже металл со временем устает и разрушается.
Чтобы в будущем, при увеличении темпов и качества строительства, не возникло проблем, многим предприятиям требуется обновить свою материально-техническую базу. На это нужны деньги и речь идет об очень значительных суммах. Например, 55-метровый башенный кран FMGru ТLX 1355 (2007 года выпуска) с грузоподъемностью 8 тонн обойдется строительной фирме в 9 миллионов рублей. Вообще вся крупная современная строительная техника стоит дорого, но на надежности и производительности нельзя экономить.

ЗАРПЛАТА СТРОИТЕЛЯ

Эксперты указывают и другие причины возможного роста цен на недвижимость. Например, называется зарплата. До недавних пор рабочая сила на российских стройках была зачастую нелегальна, и любые серьезные попытки легализации вызовут ее удорожание, что отразится и на стоимости жилья.
Местные строительные компании готовы пойти на повышение зарплат своих сотрудников, как этого требует губернатор области (чтобы сохранить кадры на месте). Однако, и это, скорее всего, скажется на повышении стоимости возводимого жилья.

Владислав Федотов

Средняя стоимость 1-комнатных квартир в Пензе по районам города на 9 июля 2007 года

Автовокзал = 1 242 т.р.
Арбеково = 1 201 т.р.
Ахуны = 1 358 т.р.
ГПЗ-24 = 1 333 т.р.
Маньчжурия = 775 т.р.
Окружная = 1 214 т.р.
Север = 1 139 т.р.
Терновка = 1 153 т.р.
Центр = 1 238 т.р.
Шуист = 1 040 т.р.

По области = 900 т.р.

Сколькостоит жилье в Пензе

Средняя стоимость квартир в Пензе на 29 июня такова:

Автовокзал 1-комн. = 1234 тыс.руб, 2-комн. = 1488 тыс.руб

ГПЗ-24 1-комн. = 1336 тыс.руб, 2-комн. = 1735 тыс.руб

Зап.поляна 1-комн. = 1212 тыс.руб, 2-комн. = 1493 тыс.руб

Манчьжурия 1-комн. = 766 тыс.руб, 2-комн. = 850 тыс.руб

Терновка 1-комн. = 1053 тыс.руб, 2-комн. = 1530 тыс.руб

Шуист 1-комн. = 1180 тыс.руб, 2-комн. = 1550 тыс.руб

За 1 неделю стоимость 1 кв.метра в Пензе выросла на 202 рубля

и составила 30675 руб/кв.м на вторичном рынке жилья.