ОБВАЛ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ?

Можно много рассуждать о том, виноват ли кризис ипотеки в США в том, что начало происходить во всем мире, а скоро случится и в Пензе. Есть еще наивные псевдоинвесторы, подогревающие ажиотаж и кричащие на каждом углу о вечном росте цен на пензенскую недвижимость.  Их можно понять. Я бы вложив деньги в дорожающую недвижимость тоже об этом кричал.

Но желание заработать сильно отличается от реальной возможности. Купив в феврале жилье по 36 тысяч за кв.м кто-то расчитывает на осенний рост цен... Однако, побывав в шкуре продавца я на личном опыте убедился, что живых денег у пензенцев практически нет - таких покупателей, у которых есть полная сумма на приобретение квартиры, единицы. Все остальные надеются на ипотеку... Новости все читают. А кто-то даже сходил в банк и лично узнал о росте процентных ставок и о дальнейшем ужесточении условий кредитования. Банкиры не идиоты и для них в залоге главным является ликвидность. А если, точнее, когда цены на жилье рухнут (а может и встанут, но для банка это тоже равносильно снижению), оно потеряет ценность не только в глазах банкиров, но и в глазах инвесторов и конечных покупателей.

Обычно август был месяцем оживления и покупателей и продавцов. Продавцы оживились... Покупателей нет. Нет конечных покупателей - рядовых пензенцев. Ну нет у подавляющего большинства людей по полтора миллиона за 1-комнатную 30-метровую квартиру. Это нереальная цена, учитывая доходы пензенцев.

Все! Цепочка застройщик-инвестор-риэлтор-покупатель кончилась! Бесконечный рост цен на недвижимость оказался мифом, потому что не поддержан бесконечным ростом доходов населения.

Ситуация для строителей и риэлторов, честно говоря, хреновая. Однако и первые и вторые могут начать сотрудничать со средствами массовой информации, чтобы провести коррекцию цен мягко. В противном случае среди продавцов на вторичном рынке скоро начнется паника и тогда случится полный застой в продажах жилья. Пензенцы просто начнут ждать, когда цены станут еще ниже. А инвесторы начнут избавляться от лишних квартир, чтобы вернуть хоть какие-то деньги (чтобы вложить их в более перспективные и ликвидные активы, например, в акции или иные ценные бумаги).

Сентябрь скоро. Кто-то еще надеется на рост цен... 

Изменение стоимости квадратного метра с 4 февраля по 17 марта 2008

Статистика изменния стоимости квадратного метра в Пензе за лето 2007 года

Как видно из графика, стоимость жилья в Пензе за лето выросла.

И это абсолютна неарактерная ситуация для рынка недвижимости. Летом цены обычно замирают вместе с активностью продавцов, покупателей и риэлторов, но не в этом году. Даже невооруженным глазо было видно, что сделки проводились (очередь в регпалате летом, в сравнении с зимой-весной, не уменьшилась). А раз рынок сохранил активность, то и цены не сановились.

Владислав Федотов

В следующем номере (бумажный вариант "РН") будет большой материал по ценам на жилье в Пензе.

Квадратный метр опять пошел вверх

ПОЧЕМУ ЖИЛЬЕ В ПЕНЗЕ ПРОДОЛЖИТ ДОРОЖАТЬ?

В связи с подорожанием строительных материалов (по экспертным оценкам только цемент подорожал с начала года на 15-20 %) часть игроков рынка недвижимости склоняется к мнению, что квадратные метры жилья также ожидает очередной виток цен.

Действительно, рост цен на стройматериалы увеличивает себестоимость объектов. Последние несколько лет себестоимость строительства ежегодно увеличивается примерно на 30%.
Строители встревожены: меньше чем за полгода цены на цемент и арматуру выросли, по некоторым оценкам, на 30%. Цены взлетели, потому что спрос на цемент и арматуру превысил предложение: зима была теплой, и строители больше работали. В структуре затрат на возведение готового здания доля арматуры и цемента составляет порядка 12-15%. То есть подорожание металла и цемента на 30% повысит стоимость строительства примерно на 5-10%.

ЦИФРЫ И ПРОГНОЗЫ

За вторую половину 2006 и начало 2007 года наибольший рост цен пришелся на стекло и пиломатериалы (в среднем, на 52 и 30% соответственно). Цемент подорожал на 22-25%, металлопрокат - на 24%, щебень - на 17%, песок - на 14%. Рост цен на стройматериалы продолжился и летом. Кирпич также дорожает, и стоимость на него выросла на 15-20%.
Согласно прогнозным оценкам, к концу 2007 года цемент и металлопрокат подорожают еще на 20-25%, щебень и песок - на 15-20%, кирпич - на 16%, утеплитель - на 14%, стекло и пиломатериалы - на 10-20%.

ДЕФИЦИТ СТРОЙМАТЕРИАЛОВ

Проблема роста стоимости строительных материалов связана с повышением спроса на них. Не только Пензенская область в этом году хочет увеличить количество сдаваемых квадратных метров. Соседние регионы тоже стараются строить больше. Опять же Нацпроекты невольно подстегивают гонку за скоростью и количеством строек.
Однако, при этом в стране, и в том числе в Пензенской области ощущается острый дефицит цемента и иных строительных материалов. Производство в Никольском районе пока еще только планируется, а планы увеличения сдаваемых жилых и не только домов надо выполнить уже в этом году.
И, в итоге, работают законы рынка. Чем больше спрос, тем больше цена.
Для того чтобы наладить крупное местное производство строительных и отделочных материалов, нужно вложить большие деньги в новые технологии. В противном случае вряд ли удастся сделать себестоимость готового продукта ниже, чем у конкурентов в соседних областях. Тогда удешевление будет, как обычно, идти за счет снижения зарплат работников занятых на производстве. Но в этом случае, как справедливо беспокоится Василий Кузьмич Бочкарев, квалифицированные специалисты просто уедут в Москву, где платят больше.

ТРАНСПОРТНЫЕ РАСХОДЫ

Осенью ожидается повышение стоимости бензина и других видов топлива, что естественно приведет к удорожанию транспортных услуг. Это также приведет к повышению цен на доставку материалов и техники к местам строительства, как из-за пределов области, так и внутри ее.

МОДЕРНИЗАЦИЯ ТЕХНОПАРКА

Не секрет, что строительная техника пензенских строительных компаний в значительной своей части является наследием советских времен. А ничто не вечно и даже металл со временем устает и разрушается.
Чтобы в будущем, при увеличении темпов и качества строительства, не возникло проблем, многим предприятиям требуется обновить свою материально-техническую базу. На это нужны деньги и речь идет об очень значительных суммах. Например, 55-метровый башенный кран FMGru ТLX 1355 (2007 года выпуска) с грузоподъемностью 8 тонн обойдется строительной фирме в 9 миллионов рублей. Вообще вся крупная современная строительная техника стоит дорого, но на надежности и производительности нельзя экономить.

ЗАРПЛАТА СТРОИТЕЛЯ

Эксперты указывают и другие причины возможного роста цен на недвижимость. Например, называется зарплата. До недавних пор рабочая сила на российских стройках была зачастую нелегальна, и любые серьезные попытки легализации вызовут ее удорожание, что отразится и на стоимости жилья.
Местные строительные компании готовы пойти на повышение зарплат своих сотрудников, как этого требует губернатор области (чтобы сохранить кадры на месте). Однако, и это, скорее всего, скажется на повышении стоимости возводимого жилья.

Владислав Федотов

ПОКУПАТЕЛЬ НЕ ВСЕГДА ПРАВ…
...ИЛИ ПОЧЕМУ ЦЕНЫ НА ЖИЛЬЕ КУСАЮТСЯ?

Надежды покупателей на то, что цены на жилье с наступлением июля пойдут вниз, похоже, не оправдались. Стоимость жилья на вторичном рынке жилой недвижимости лишь стабилизировались.
Продавцы отлично помнят, что произошло в прошлом году и ждут осенний рост цен. Он, скорее всего, не будет столь масштабным и стремительным. В некоторые месяцы стоимость квадратного метра увеличивалась на 500 рублей в неделю. И те, кто продал жилье летом дешево, жалели об этом. А те, кто держал цену, были не столь расстроены.
Поэтому-то цены и не падают. Ведь проблема дефицита жилья в Пензе пока далека от насыщения рынка жилой недвижимости. И количество желающих иметь собственное жилье, все еще больше количества выставляемых на продажу квартир и домов.
А тем кому, кажется, что жилье в Пензе дорого стоит, следует подумать на тем, что оно все равно будет расти в цене. Ведь недвижимость в нашей стране является самым ценным и надежным способом сохранения денег.
Владислав Федотов

Средняя стоимость 1-комнатных квартир в Пензе по районам города на 9 июля 2007 года

Автовокзал = 1 242 т.р.
Арбеково = 1 201 т.р.
Ахуны = 1 358 т.р.
ГПЗ-24 = 1 333 т.р.
Маньчжурия = 775 т.р.
Окружная = 1 214 т.р.
Север = 1 139 т.р.
Терновка = 1 153 т.р.
Центр = 1 238 т.р.
Шуист = 1 040 т.р.

По области = 900 т.р.

Статистика рынка недвижимости Пензы на 2 июля 2007 года

Сколькостоит жилье в Пензе

Средняя стоимость квартир в Пензе на 29 июня такова:

Автовокзал 1-комн. = 1234 тыс.руб, 2-комн. = 1488 тыс.руб

ГПЗ-24 1-комн. = 1336 тыс.руб, 2-комн. = 1735 тыс.руб

Зап.поляна 1-комн. = 1212 тыс.руб, 2-комн. = 1493 тыс.руб

Манчьжурия 1-комн. = 766 тыс.руб, 2-комн. = 850 тыс.руб

Терновка 1-комн. = 1053 тыс.руб, 2-комн. = 1530 тыс.руб

Шуист 1-комн. = 1180 тыс.руб, 2-комн. = 1550 тыс.руб

За 1 неделю стоимость 1 кв.метра в Пензе выросла на 202 рубля

и составила 30675 руб/кв.м на вторичном рынке жилья.

ИПОТЕЧНЫЙ БРОКЕР: ПОЧЕМУ СТОИТ ДОВЕРИТЬСЯ ПРОФЕССИОНАЛАМ?

Вы хотите взять в банке ипотечный кредит. Какой банк, какая ипотечная программа лучше всего подходит для вашего случая? Ипотечный брокер - специалист, который подберет наиболее выгодный для вас с финансовой точки зрения ипотечный продукт и оформит документы, необходимые для получения ипотечного кредита.

Первые ипотечные брокеры в нашей стране появились лишь в 2005 году, когда ипотечный рынок только начинал развиваться. По данным "Интерфакс-Недвижимость" объем ипотечных кредитов в России по сравнению с 2005 годом вырос примерно в пять раз, и на сегодняшний день составляет порядка 20 млрд. долларов. Согласитесь, сумма очень внушительная.

Банки и брокеры нужны друг другу

Сегодня конкуренция среди банков в этом сегменте рынка постоянно растет. Поэтому банки готовы сотрудничать с ипотечными брокерами. Банки и брокеры все чаще реализуют совместные партнерские программы, в рамках которых на рынок продвигаются новые и уже зарекомендовавшие себя кредитные продукты.

Эксперты, опрошенные агентством "ИФ-Недвижимость", единодушно отмечают, что брокер банку нужен не меньше, чем банк брокеру. И это неудивительно. Ведь если обратиться к статистике, то по экспертным оценкам брокеры в крупных городах обеспечивают порядка четверти всех ипотечных сделок, но есть банки, в которых эта доля достигает 60-70%.

Брокер, не только привлекает в банк нового клиента, но и позволяет снизить затраты банка на рекламу, а также трудозатраты банка по первичной консультации и предварительной оценки заемщика, формированию кредитного досье. Поэтому многие банки готовы предоставить брокерам выгодные условия для сотрудничества.

Зачем брокер клиенту?

Понятно, что при таких преференциях от банков брокеры готовы заниматься жильем любого класса. Как отмечает генеральный директор ООО «Пенза-Ипотека», Василий Трапезников, брокер «помогает оформить ипотечные кредиты на квартиры, дома, комнаты на общей кухне». В то же время пока основной сегмент ипотеки - это вторичная недвижимость. «Но сейчас все большую популярность приобретает жилье в новостройках Пензы и, естественно, мы предоставляем людям уникальные ипотечные продукты для приобретения нового жилья». - добавляет Василий Трапезников.

Ипотечный брокер предлагает клиенту, прежде всего, свои знания и опыт, экономию времени, широкий выбор ипотечных программ с описанием их преимуществ. Но вместе с тем ипотечный брокер предлагает клиентам не только избавиться от хлопот по оформлению ипотечного кредита, но и получить гарантированно наиболее выгодный кредит, исходя из параметров заемщика.

Кроме кредитных учреждений, ООО «Пенза-Ипотека» сотрудничает с ведущими строительными, риэлтерскими, страховыми компаниями. Одним из партнеров ООО «Пенза-Ипотека» является страховая компания «Макс».

О брокерской независимости

В портфеле у ипотечного брокера есть договора с не одним десятком банков. Поэтому для клиента, который обращается к ипотечному брокеру, рисков немного. Ведь при самостоятельном поиске кредитного учреждения есть главный риск - не получить то, на что реально мог бы рассчитывать заемщик. Есть еще риск испортить кредитную историю, взяв непосильный кредит. Однако, эту группу рисков можно свести к минимуму, обратившись в ООО «Пенза-Ипотека».

Деньги на жилье

ООО «Пенза-Ипотека» сотрудничает с Пензенской Областной Ассоциацией Риэлторов (ПОАР) и ведущими агентствами недвижимости Пензы. Следовательно, при подборе ипотечной программы можно одновременно выбрать и жилье, удовлетворяющее запросы заемщика. Это очень удобно, когда сделка совершается под ключ с привлечением надежных организаций. К тому же сейчас самый благоприятный период для приобретения жилья. Цены на недвижимость стабильны, но осенью, традиционно для этого сегмента рынка, произойдет повышение цен. Поэтому желающим улучшить свои жилищные условия стоит поторопиться и воспользоваться ипотечным кредитом именно сейчас.

Владислав Федотов

Началась пора ремонтов

В новом номере журнала "Рынок недвижимости - Пенза" можно ознакомиться с материалом "Комфортный дом". Здесь новости недели и статистика стоимости жилья в Пензе будут выложены в понедельник 25 июня.